婚前一方买房，婚后共同还贷，离婚时如何分割的相关法律依据

——孙丽芳律师

一. 相关司法解释：《婚姻法司法解释三》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

二. 关于夫妻共同还贷及其增值部分计算方式的参考文件:

2016年，最高人民法院民一庭发布关于《不动产婚内共同还贷及增值的计算》的相关指导意见，将夫妻共同还贷及其增值部分的计算分为两步：

第一步是计算不动产升值率，升值率＝不动产现价格/购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用(如契税等)；

第二步是计算另一方所得补偿，补偿=共同还贷本息*升值率/2。

需要说明的问题：

以上“其他费用”即交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。交易成本被认定为购房的必要支出，并在计算房屋增值时予以考虑，符合客观实际，也较为公平合理。

三、关于夫妻共同还贷及其增值部分计算公式:

司法实践中，房产具体分割、计算公式存在差异，以下是法院裁判中使用最为广泛的分割方式：

升值率=房产现价÷(结婚时房产价格+共同已还利息+契税等其他费用)；补偿款为法院查明的共同还贷（本息）*升值率/2。

需要说明的问题：

上述公式是仅考虑平均分割的情形，不考虑酌定情节，婚后补偿计算公式中涉及共同还贷本金及对应增值部分的50%是可变量，可由法官根据实际情况酌定幅度。

四、《婚姻法司法解释三》第十条适用的前提条件。具体包括:

1、 婚前一方买房。

具体包括以下情形:

（1）婚前一方签署购房合同。具体案例中，还包括一方与其父母共同签署购房合同的情形。

（2）婚前仅一方以个人财产支付首付款并贷款。具体案例中，还包括一方与父母共同支付首付款的情形。

2、 婚后用夫妻共同财产还贷。

不属于夫妻共同财产还贷的部分应予以扣除，在相关样本案例中亦有体现。应予以扣除的款项包括但不限于：一方婚前公积金余额等婚前个人财产、一方接受的明确赠与该方一人而与配偶无关的财产、一方继承的明确由该方一人继承而与配偶无关的财产。

区别对待父母还贷。若一方与父母共同购房、父母也登记为产权人的，则父母归还的款项不能作为夫妻共同还贷，而是父母还贷，相应增值也由父母享有；若父母未登记为产权人，除非有证据证明父母明确表示赠与一方的外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条第二款，婚后父母的还款可能被认定为是对夫妻双方的赠与，为夫妻共同还贷。

3、产权登记在首付款支付一方名下。案例中也包括登记在该方及其父母名下的情形。若另一方也登记为产权人的，则不应适用本规定。