按揭贷款买房中《商品房买卖合同》解除后的常见问题

——孙丽芳律师

       按揭贷款买房，是当下中国购房人最常见的购房付款方式。实践中，购房人交付首付款并办理好相关的按揭贷款手续，且已经开始向银行交付月供的前提下，在房屋未交付之前，由于开发商的原因，导致所购房屋未来交付的可能性极小，再此前提下，对于购房人来说，真是进退两难。

       既然损失注定无可避免，综合权衡利弊，与开发商解除商品房买卖合同，尽可能减少自己的损失，成为购房人的相对有利选择。然而，与银行的借款合同和按揭抵押合同该何去何从，成为购房人最为头疼的问题。

       当前最高院的观点，是目前的主流观点，具体总结如下：

第一，在《商品房买卖合同》解除的情况下，购房人从银行借款支付购房款的目的已经无法实现，购房人请求解除按揭贷款合同的一般应予支持。

第二，《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款并未免除购房人对贷款银行的还款义务，其设立的初衷是出于简化购房贷款的流转环节及避免当事人讼累的考虑。当开发商未向银行返还购房贷款时，银行仍可向购房人主张债权。

第三，在贷款合同因商品房买卖合同被解除后，借款人对于借款本息负有直接还款责任。

鉴于上述问题司法实践中尚存在一定争议，建议商业银行在与借款人签订按揭贷款合同时在合同中作出特别约定，例如约定：“即便贷款合同因商品房买卖合同被解除而解除，借款人合同项下的还款责任并不免除，贷款人仍有权要求借款人承担相应还款责任。”

【案件索引】

一审：中国建设银行股份有限公司青海省分行与王忠诚、王琪博等借款合同纠纷一审民事判决书， 西宁市中级人民法院 （2018）青01民初151号

二审：中国建设银行股份有限公司青海省分行与王忠诚、王琪博等借款合同纠纷二审民事判决书， 青海省高级人民法院 （2018）青民终199号